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 号:  486255846/201703-00012  信息分类:   /
 发布机构:  房管局  组配分类:  其他文件
号:    主题分类:  综合政务
 生成日期:  2017/3/21 10:19:17  词:  

舒城县人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见

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 舒政〔201660

舒城县人民政府关于

进一步加强物业管理工作的意见

 

各乡镇人民政府,开发区管委,县政府各部门、派出机构、直属事业单位:

为切实提高物业管理服务水平,改善广大居民的居住环境和生活质量,根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和《六安市人民政府关于加强六安城区物业管理工作的意见》(六政〔201345号)精神,结合我县实际,现就进一步加强我县物业管理工作提出如下意见:

一、建立健全物业管理工作机制

物业管理工作按照“条块结合,属地管理”的原则,建立县级相关部门、乡镇(含开发区,以下同)、社区(含村,以下同)三级物业管理体系,健全“乡镇人民政府(开发区管委会)属地负责,社区居委会(村民委员会)具体落实,县房地产管理部门监督指导,相关部门密切配合”的工作机制,形成职责明晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局。

二、加强物业管理基础工作

(一)规范物业管理区域划分。一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业实施物业管理。新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时,应当按照《安徽省物业管理条例》规定,划分物业管理区域,向县房管部门备案,并将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。物业管理区域划定后,确需调整的以及已投入使用但尚未划分物业管理区域的,县房管部门应当会同乡镇人民政府听取业主意见后作出决定,并在相关物业管理区域内的显著位置予以公告。

(二)确保物业管理配套设施到位。县规划部门按照有关规定,对住宅小区物业管理配套设施的规划进行审查把关,确保住宅小区具备基本的物业配套设施,包括:小区道路照明、楼道照明等公共照明,小区值班室,安防设施设备,物业管理、社区办公等用房,车库、道路、绿化等配套设施设备。住宅小区物业配套设施建设应当与住宅项目同步建设、同步验收。城管执法部门要加强对住宅小区建设的规划批后监督管理。建设单位在物业建成后,应当将供水、供电、通讯、有线电视、供气、排水等设施,按规定移交给相应的专业经营单位维护管理。

(三)加强专项维修资金的使用和管理。专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。县房管部门应当会同县财政部门建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

(四)规范物业服务收费机制。一是切实推行物业服务企业等级标准。县物价部门要会同房管部门完善物业服务定价成本监审制度,加快出台我县普通住宅小区物业服务项目及等级标准、收费指导标准。物业服务企业应在物业管理区域内显著位置,将服务企业名称、详细服务内容以及收费依据、价格举报电话等进行公示,接受业主的监督。对违反规定的收费行为,依法及时进行查处。二是积极化解收费矛盾。要认真分析当前物业服务管理中“收费难、纠纷多”的具体原因,研究落实破解难题的有效措施。因开发建设遗留问题或物业服务质量引起的矛盾纠纷,要督促相关责任单位及时妥善处理;对无理由拒缴、欠缴物业服务费的,业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。三是对矛盾突出的老旧住宅小区以及物业服务企业中途退出的其他小区,要确保保洁、保绿、保安等基础性物业服务,保障最基本的物业管理正常进行,维护社区公共秩序。多渠道筹措老旧住宅小区物业管理费,教育引导业主转变观念,及时足额缴纳物业服务费。

(五)健全前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积两万平方米以下的非住宅物业,经房管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,对前期物业管理的内容予以约定。新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前,应当向县房管部门备案。新建物业交付使用前,物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验;未进行承接查验的,不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

(六)加强物业管理矛盾纠纷调处。建立健全物业服务投诉受理、纠纷调处、执法监管等条块联动工作机制和物业服务投诉快速处理机制,明确相关单位在物业管理投诉纠纷中的工作职责和处理程序。乡镇人民政府、社区居委会应建立物业投诉受理制度,受理业主投诉,通过协商、调解方式,使投诉纠纷得到快速、有效处理。要进一步加强对物业服务企业的监管,把业主的满意度、投诉、业绩、诚信档案、人员素质等作为考核物业企业资质、承接新项目、招投标的重要指标,督促物业服务企业自我监管、自我完善、良性竞争。

三、加强对物业服务企业的监管

(一)规范市场准入。县房管部门要依法加强物业服务企业的资质管理,完善物业服务招投标管理办法;要监督开发建设单位做好前期物业管理的招投标工作,指导业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。

(二)加强日常监管。县房管部门要会同乡镇人民政府、社区定期组织对物业服务企业服务质量进行检查考评,会同市场监管部门加快建立健全物业服务企业信用档案制度,认真评定物业服务企业的服务业绩和信用等级,并将其作为物业行业招投标、企业资质审定的重要依据,促进物业服务企业不断提高服务水平。

(三)注重完善合同约束。物业服务合同和协议须使用省住房和城乡建设行政主管部门编制的物业服务合同示范文本。物业服务企业和业主应规范签订物业服务相关合同和协议,堵塞相关条款的漏洞,通过合同约定物业管理服务的内容、质量和费用以及违约责任等事项,明确双方权利、义务和解决纠纷的途径,从源头上避免因物业管理服务纠纷引发上访。县房管部门要及时纠正物业服务合同签订和履行中的各类违法违规行为。

(四)完善退出机制。加强对物业服务企业履约情况的监管,适时推行物业服务企业履约保证金制度。对物业服务企业中途退出或终止服务的,要监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料。对服务质量差、反映问题多、侵害业主合法权益的物业企业,视其情节轻重,依法作出限制投标、不予接管新项目等处罚,实现物业服务企业“优胜劣汰”。

四、加强业主自治管理

首次业主大会筹备工作由所在地乡镇政府牵头,社区负责召集建设单位(包括公有住房出售单位)和业主代表组成筹备组,社区工作人员任筹备组长,筹备工作所需经费由建设单位承担。业主委员会要正确引导业主,加强宣传。要充分发挥社区居委会的作用,把好程序关和人选关,从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员,指导业主大会制定议事规则和管理规约,完善小区重大事项的公开公示制度。物业服务暂由社区直接组织管理的,社区居委会要通过多种形式加强沟通联系和宣传教育,引导和促进业主积极参与管理,树立物业服务是经营性服务,要花钱买服务的意识。物业服务企业中途退出或终止服务的住宅小区,业主委员会应当及时召开业主大会,重新选聘物业服务企业。

五、加强安置房、老旧小区物业管理工作

加大老旧住宅小区环境整治和社区物业管理人员的财政支持力度,将老旧住宅小区环境整治工作列入县、乡(镇)两级年度城建计划,安排专项改造资金,逐步解决小区基础设施配套方面的突出问题。新建安置房、保障性住房小区在按规定标准配置配套用房的基础上,再按相关比例建设物业经营性用房(产权归政府所有,在土地出让合同中约定),经营收入统筹用于小区的基础性物业服务。要探索建立保障业主委员会正常开展工作的激励和约束机制。

六、强化执法主体责任

实行执法进小区制度,并在小区显著位置公布相关执法单位名单和投诉电话。县城区物业管理工作领导组办公室负责综合协调,住建、城管执法、公安、环保、发改(物价)、规划、市场监管、文广新等执法部门依法履行对小区内违法行为的查处责任,切实解决小区内乱搭乱建、毁绿种菜、散养畜禽、盗窃财物、违规排污、违规装修、夜间燃放烟花爆竹、拆改房屋承重结构、擅自将住宅改变为经营性用房等行为。相关执法单位要及时受理物业服务企业、相关单位、业主、业主委员会、群众的投诉和举报,依法予以查处,认真落实“首问负责制”,建立健全执法长效机制。

七、完善物业管理工作考核

县政府将物业管理工作纳入督办考核,作为精神文明创建、文明单位评选、机关考核、社区组织建设等方面的一项重要指标来布置和考核。县城区物业管理工作领导小组负责对城区物业管理工作进行督查考评,定期对督查结果予以通报。城关镇、开发区要明确领导具体负责,社区要有专人负责物业管理工作。要健全乡镇和社区物业管理网络,根据辖区规模和物业管理任务,配备落实相应的管理人员和工作经费。

八、加强物业管理工作宣传

各乡镇人民政府、有关部门和新闻媒体要采取多种形式,加强物业管理宣传工作,宣传物业管理等相关法律法规,引导广大业主树立物业服务的消费观念,支持参与物业管理活动,自觉维护社区公共秩序。县直机关、企事业单位要带头落实本单位住宅小区物业管理责任,教育干部职工自觉遵守物业管理法律法规,积极参与和谐文明社区建设,营造全社会齐抓共管的良好氛围。

20161130

抄送:县委各部门,县人大办、县政协办,县法院、县检察院,县纪委,

      县人武部,各群团组织,驻舒各单位。

舒城县人民政府办公室                    20161130印发

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